Adquirir vivienda nueva sobre plano no obliga a asumir cualquier defecto que aparezca después. La LOE establece garantías obligatorias frente a la promotora, más largos de lo que suele pensarse.

Los plazos son tres: un año para los defectos aquí de acabado, tres años para los que afectan a la habitabilidad y diez años para los daños estructurales. Se cuentan desde la recepción de la obra, y no desde que cada comprador recibe las llaves.

El procedimiento habitual empieza por documentar: un dictamen técnico que describa el daño, determine su origen y valore la reparación. Sin prueba técnica la reclamación se queda en una opinión.

A continuación se reclama por escrito, con burofax a la promotora y, si procede, a constructora y dirección facultativa. Una parte se cierra en esa fase; los que no, continúan por vía judicial con el informe pericial como prueba principal.

Cuando el defecto afecta a varias viviendas o a zonas comunes la reclamación conjunta de la comunidad de propietarios suele ser más eficaz y distribuye los costes técnicos entre todos los afectados.